房东常困惑的几个问题：自己收的定金、预付租金是否要计入收入，预付开支是否记作费用？

房东常见的几项收支的税务规则：

◆ 预付的保费：比如房屋保险，如果提前一年就支付了保费，那么不能直接在已缴年度扣除，而是要根据相应的年份逐额扣除。例如，在2022年支付了2024和2025两年的保费，不能在2022年全数扣除，而是要分别在2024和2025相应的年份里作为费用。

◆ 折旧费用：计算折旧的初始日期为出租活动产生的日期，如在2021年9月1日开始出租，则折旧初始日期为2021年9月1日，而不是2021年1月1日。如果当年房子是做出租用，但没租出去，没有租金，也可以扣除维持房屋的费用，包括折旧。

◆ 贷款利息：通常贷款利息是可以直接扣除的，但如果进行重新贷款且金额超过上期余额，则分配算入贷款本金的利息(与出租用途无关)不能算为费用。

◆ 点数points：作为提前支付的利息费用，不可在支付的当年全数扣除，而是根据贷款的期限(Term)逐年扣除。

◆ 为获贷款的费用：包括佣金、合同费用等，不能作为贷款利息费用，而是作为资本费用(Capital Expense)算入房产的基准(Basis)。

◆ 1098表：贷款利息在600美元及之上，贷款机构便会出具1098表格。低于该金额且没有收到表格的则需要自行找出当年支付的本金和利息部分。

◆ 租客支付的费用：如果是租客代为支付的费用(如维修)，则需要作为房东的租金收入。

◆ 提前收到的租金：不论现金制或权责发生制(Accrual Basis)都在收到的当年进行确认。

◆ 无法收回的租金：现金制纳税人不计入收入，也不可扣减；权责发生制的纳税人则作为坏帐(Bad Debt)。

◆ 法律和其他专业费用：如果是为了调解欠租等出租活动相关的法律事宜，则律师费用可扣除。

◆ 交通费用：纳税人可能扣除他们为了收取租金收入或管理日常的当地交通费用，通常纳税人的住宅和出租物业之间的通勤无法扣除，除非纳税人使用他们的家作为他们的主要营业地点(比如在家记帐、处理租赁事宜)。如果纳税人使用私人汽车、皮卡车或轻型货车出租活动，他们可以使用两种方法之一来扣除费用方法：实际费用或标准里程费率。

◆ 设备租赁：纳税人可以扣除用于出租目的的设备费用，然而在一些情况下，租赁合同实际上是购买合同，这样的话费用不可直接扣除，而是作逐年折旧。

◆ 差旅费：有些纳税人的出租物业在外州，那可以扣除收取租金收入或管理目的的离家旅行的必要费用，但要分拨租赁活动和非租赁活动，如在外州居住5天，实际1天处理出租事宜，那么只能扣除1天的差旅费用。

◆ 闲置的出租物业：如果该物业确实是用作租赁，则可以扣除闲置时期日常和必要的费用，包括折旧。

◆ 因出售而闲置的出租物业：未出售前并仍在租赁期的费用仍可扣除，但如果物业开始进入出售阶段，则不可再扣除。

◆ 费用化vs资本化：要分清费用(Expense)和改良(Improvement)，比如修补窗户上的裂痕或修补水管是日常维修，可以作为费用扣除；而更换全屋玻璃为遮光玻璃或添置水循环系统，则是算作改良，要资本化(Capitalized)这些费用。

来源：The House Club

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