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EB-5绿卡客户登陆美国｜国内房产怎么办？
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今年五六月份有一批EB-5客户拿到了移民签证，他/她们正打算登陆美国。在登陆之前，大家都特别关心国内的房产该如何处理？尤其是自己名下有多处房产的客户，更觉得头疼。现阶段房子要很快出手谈何容易；如果不出手，又牵扯到在美国报税缴税的难题。我们整理了如下问题的答案，希望能帮助到大家。
1.Q: 中美两国会避免双重征税吗？
A：是的。如果美国税务居民就某项收入在国内缴纳了税款，那么该部分税款可以抵扣美国的应纳税额。换言之，在国内缴纳的税，在美国可以抵税。详见国家税务局官网，网址如下：
http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810770/c1153055/content.html
2.Q: 我刚刚拿到了广州使馆签发的移民签证，请问我的房产买卖是以登陆当天为时间点结算吗？
A：大致分如下两种情况：
第一、如果您在拿到移民签证之前，就已被认定为美国税务居民，即满足税务居民的实质居住测试，那么房产买卖的时间结算点就是以您成为美国税务居民的当天。
第二、如果您在拿到移民签证之前，不是美国税务居民，那么房产买卖的时间结算点就是以您通过移民签证入境美国的当天。简单地说，只要您持有绿卡，就被认定为美国税务居民，除非您有证据证明与他国有更紧密的联系或另有原因。
3.Q: 我计划今年8月份以移民签证的身份第一次登陆美国，我在2019年已将国内的房子出售，出售房产需要给IRS申报吗？
A：如果您以移民身份登陆美国之后，才成为美国税务居民，那么出售房产是不需要向IRS申报的。
如果您在拿到移民身份之前，即2021年8月之前，就已被认定为美国税务居民，则另当别论。
4.Q: 新移民登陆美国之前，如何对国内的房产进行税务规划呢？
A：首先一点，也是关键点，明确自己何时成为了美国税务居民，在此之前国内所有的房产收入包括租金和出售房产所得都不需要申报给IRS。
其次，合理安排在国内出售房产的时间表，尽量在成为美国税务居民之前就把房子出售。如果您想继续持有国内房产，那么可以再买回来。亦或在登陆美国之前，聘请信誉度高的房地产评估事务所对国内的房产做市值评估。后面所说的两种方法是否适用自己，需要咨询专业的税务师。
5.Q: 在成为美国税务居民之后，我将国内的房产出售，如何向IRS报税呢？
A：最简单有效的方法，就是聘请美国当地的有经验的税务师或会计师帮您报税，他们会进行详细的指导。在这里，我们简单说一下：
首先，房产出售的相关收入数据都需如实填报在年度报税表格中。
其次，收集在国内出售房产的证明文件，以及已纳税的凭证，包括个税、营业税、契税、印花税等完税证明，还有免征个税的国内现行政策条例等等。
6.Q: 国内的房产有贷款，在出售后给IRS报税时是按售价减去贷款的净值纳税吗？
A：不是。给IRS纳税时，按照房产的售价来核算，与贷款无关。举例说明：如果以300万原价购买的国内房产，无论贷款是80万还是100万，如果以500万的成交价出售，那么需要缴纳200万的资本利得税。如果以280万的亏损价格出售，那么不用纳税。
7.Q: 夫妻双方，其中女方是家庭主妇没有收入来源，作为EB-5的主申请人，孩子作为附属申请人，男方不随同移民。女方作为新移民在登陆美国之前是否应该把她名下国内的增值房产出售?
A：是的。优选方案：女方在登陆前应该把她名下增值的房产都卖掉，前提条件是女方在以移民身份登陆美国之前是美国的非税务居民。如果女方在拿到移民身份之前，长期陪孩子在美国读书，则可能不适用。具体需要咨询税务师。
8.Q: 关于出售房产，听说美国有免税额？具体需要什么条件？国内房产出售同样适用吗？
A： 若出售房产符合IRS关于自住房的规定，那么出售房产的利得就可享用免税额，所得可以全部免除或部分免除，最高能享有25万美元的免税额，如果房主已婚并且夫妻联合报税，可享有50万美元的免税额。
自住房享有免税额的三个条件：
1. 满足所有权的测试，在出售前五年，拥有该房产至少两年；
2. 满足居住的测试，在出售前五年，在此房产居住至少两年；
3. 在出售前两年，未曾使用房产出售利得的免税额。
通常情况下，出售国内的房产也同样享受上述免税额，具体还要看房主何时成为美国税务居民，何时出售房产。
美国的税务体系异常复杂，所以上述问题的答案不是非此即彼，需要结合客户自身的情况具体分析然后才能给出确切的答案，通过上网搜索找到的答案很可能不适用于我们，有些答案可能还会误导我们。我们认为诸如美国报税这类专业复杂的问题，还需请经验丰富的税务师或会计师来解决。如果您有任何美国报税的问题，欢迎与我们联系。
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